Bloss das Haus nicht ganz besitzen — Wem gehören die Eigenheime in der Schweiz?
Die Schweizer wohnen zur Miete. Und zwar auch dann, wenn sie gut verdienen und sich in anderen Ländern längst ein Haus leisten könnten. Es gibt einen grossen Markt an „Luxuswohnungen“, mit zwei Bädern, eleganten Küchen, Fussbodenheizung, zu einem stolzen Preis, den die Schweizer offensichtlich bereit sind zu zahlen.
Die Schweizer Mieterinnen und Mieter bezahlen für ihre Wohnungen rund doppelt so viel wie ihre europäischen Nachbarn. Eine Studie des Mieterverbands zeigt, dass die Mietkosten in den vergangenen 20 Jahren schneller als die Teuerung gestiegen sind. (Quelle NZZ 12.04.05)
Die Mietkosten in der Schweiz sind an den Hypothekarzins gebunden. Das bedeutet: Steigen die Zinsen, steigt auch die Miete, fallen die Zinsen, fallen die Mieten noch lange nicht. Die Vermieter vergessen oft ihre Pflicht, die Mieten dem fallenden Zins anzupassen.
Die meisten Schweizer wohnen zur Miete, denn sie haben oft keine andere Wahl: Grundstücke sind teuer, zu teuer für potenziellen Häuslebauer. Trotzdem tut sich langsam etwas:
Immer mehr Schweizerinnen und Schweizer wohnen im Eigenheim. Von 1990 bis 2000 stieg die Eigentümerquote von 31 auf rund 35 Prozent. Im internationalen Vergleich liegt die Schweiz aber immer noch am Schluss. Ähnlich wenige Wohneigentümer wie die Schweiz kennt in Europa nur noch Deutschland mit einem Anteil von 42 Prozent (…). In den übrigen Ländern besitzt mindestens jeder zweite seine Wohnung oder sein Haus. (Quelle NZZ 12.04.05)
Sie nehmen, auch wenn sie es eigentlich nicht bräuchten, eine Hypothek auf und bezahlen nur einen Teil des Hauses sofort. Die andere Hälfte gehört der Bank, und dafür müssen die Hausbesitzer Zinsen zahlen. Wenn sie ihr Haus ganz abbezahlen würden, dann müssten sie die eingesparte Miete als „Einnahme“ versteuern. Das ist ungünstiger als Zinsen zu zahlen. Darum besitzt niemand sein Haus ganz, sondern immer nur zu einem Teil. Der Rest gehört der Bank.
Nach ein paar Jahren steigt das Haus im Wert, und es wird mit Gewinn verkauft, es sei denn, Sie wohnen in der Süd-Anflugslage des Flughafen Klotens, dann verkaufen Sie es nur mit Verlust. Das so verdiente Geld wird wieder in neue Häuser investiert, die wieder nicht ganz bezahlt werden, und das Spiel beginnt von vorn.
Selbst wer einige Millionen Franken übrig hat, und sich ein Haus ganz kaufen könnte, würde es nicht tun, um nicht die „nicht zu bezahlende Miete“ versteuern zu müssen.
Die Häuser gehören folglich den Banken und Versicherungen
Wohin mit dem beim Verkauf verdienten Geld? Nun, da soll es ja Länder geben, die so etwas wie „Nummernkonten“ kennen. Da wird das Geld dann sicher deponiert.
November 24th, 2005 at 0:53
Naja, das mit dem nicht ganz abbezahlen und Steuern sparen funktioniert auch nicht mehr immer und überall. Der „Eigenmietwert“ ist je nach Kanton und Gemeinde bald so hoch wie die abziehbaren Werte (Hypotheken etc).
Beim Thema „Nummernkonto“ kommen mir spontan nur Luxembourg oder irgendwelche Offshore-Banken in den Sinn 😉
Schreibst Du immer Nachts, oder publizierst Du zeitversetzt.
November 24th, 2005 at 6:11
Hallo Urs,
ich schreibe immer um Mitternacht und und um 0.05 Uhr werden die Posts dann veröffentlicht…. 🙂 Nein, ich schreibe das Zeug früher, aber es geht stets um 00.05 Uhr ein neuer Beitrag online.
Siehst Du, Du kennst ja sogar Länder mit „Nummernkonten“. Ich habe davon nur gehört. Bist Du Schweizer?
Gruss, Jens
November 24th, 2005 at 13:00
Hallo,
Ich lebe seit fast 7 Jahren in der Schweiz und konnte mir unlängst eine Eigentumswohnung (oder Stockwerkeigentum, wie man hier sagt) kaufen. Sie hat im übrigen auch zwei Bäder und eine Einbauküche, wobei man zu diesem Thema folgendes sagen kann:
– In der Schweiz wird eine Eigentumswohnung immer mit eingebauten Bad bzw. Bädern verkauft, in Deutschland wohl nicht immer (aber immer öfter)
– Ausserdem ist die Küche beim Kauf einer ETW immer inklusive. In Deutschland ist das nicht der Fall, was nach meiner Ansicht schlicht rückständig ist (ich wurde übrigens bei der Uebergabe vom Bauleiter gefragt, ob man in Deutschland noch immer Eigentumswohnungen ohne Küche baut).
– Ueblicherweise ist auch (wie in meinem Fall) eine Waschmaschine und ein Trockner dabei (in Deutschland „natürlich“ nicht, das wäre ja entweder zusätzlicher Service oder würde ggf. irgendwelche Industrielobbies stören..also muss man mit Waschmaschine umziehen).
In meinem Fall musste ich für alles (140 qm und zusätzlich Stellplatz in Tiefgarage) ca. €290,000 zahlen (allerdings steht meine Wohnung nicht in der Region ZH, dort muss man mindestens noch einmal 50%, manchmal bis zu 100% und mehr aufschlagen).
In Deutschland bezahlt man für eine ETW in Randstadtlage (so wie das bei meiner der Fall ist) vielleicht € 50,000 weniger (aber vermutlich nicht in Berlin oder München), muss allerdings dann die Küche dazurechnen. Ein Freund von mir in Deutschland hat sich das mal durchgerechnet und ist dann zu dem Ergebnis gekommen, dass sich das
für ihn nicht lohnt (er müsste ein Leben lang abzahlen).
Also es ist nicht soviel teurer als in Deutschland (wenn man mal von ZH absieht). Natürlich gibt es Länder, wo man für dasselbe Geld ein Haus bekommt, z.B. in Thailand.
November 25th, 2005 at 0:36
Urs, Schweizer und Stockwerkeigentumbesizter in Bern meint… Früher waren Maschinen (Kühlschrank, Waschmaschinen, Trockner) auch nicht immer dabei. Mein Kollege wohnte in einer Genossenschafts-Wohnsiedlung *zur Miete* und musste sich einen eigenen Kühlschrank kaufen. Diesen konnte er jedoch beim Wegzug seinem Nachfolger mit Abschreibungsverlusten weiterverkaufen.
November 25th, 2005 at 19:24
Noch eine regionale Spezialität zu den Küchengeräten: Im Kanton Genf ist es heute noch üblich, eine Wohnung ohne voll ausgestattete Küche zu mieten (entgegen http://www.blogwiese.ch/archives/25 ). Normalerweise hat es dort nämlich keinen Kochherd und keinen Kühlschrank und natürlich auch keine „Abwaschmaschine“ (Geschirrspüler). Diese Geräte muss man sich selbst kaufen und, falls man anschliessend in den Kanton Wadt oder weiter östlich „zügelt“ (umzieht), an den Nachmieter zu verkaufen versuchen. Wer also in Genf eine Wohnung für nur kurze Zeit sucht, achte auf die Minderzahl von Wohnungs-Inseraten mit dem Wortlaut „cuisine équipée“ (ausgestattete Küche) – Abgesehen vom generell höheren Mietzins*, bedingt durch eine allgemeine Wohnungsnot im Genferseegebiet…
* = sagt man dies in D auch für die zu bezahlende Miete?
November 25th, 2005 at 22:55
Das mit Eigenmietwert und Hypotheken funktioniert ein kleines bisschen anders:
Unlogischerweise kann man in der Schweiz Schuldzinsen von den Steuern abziehen (es spielt dabei keine Rolle, für welchen Zweck man sich verschuldet hat).
Dies hätte nun zur Folge, dass Hasueigentümer ihren Hypothekarzins vollständig abziehen könnten, Mieter können aber ihre Mieten nicht abziehen. Damit wären die Eigentümer gegenüber den Mietern unbestreitbar übermässig bevorzugt.
Um diese Ungerechtigkeit zu kompensieren, wird den Eigentümern nun der Eigenmietwert auferlegt. Dies hat aber zur Folge, dass jeder dumm wäre, der seine Hypothek abbezahlt. Dann würde er keinen Schuldzinsenabzug mehr vornehmen können, der Eigenmietwert bliebe aber bestehen (der Eigenmietwert ist nämlich unabhängig davon, ob man überhaupt eine Hypothek hat).
Sinnvoller wäre es, wenn sowohl der Schuldzinsenabzug als auch der Eigenmietwert endlich vollständig gestrichen würden. Dann würden alle rechtlich gleich behandelt und es gäbe keinen Grund mehr, sich mehr als nötig zu verschulden.
November 25th, 2005 at 23:08
Hi Georges,
ich habe es zwar immer noch nicht verstanden, aber es klingt einfach klasse…
Danke für die Erklärung! Gruss, Jens
November 26th, 2005 at 21:30
Was soll bitte der Vorteil daran sein, lieber StefanP, dass man bei einem Hauskauf die Küche schon drin hat (und sie im Kaufpreis logischerweise auch mitbezahlt)???? Jeder normale Mensch, den ich kenne und der einigermassen gerne kocht, hat seine eigenen Vorstellungen von Schränken, Aufteilung, E-Geräte, Arbeitsplatte etc. und legt entsprechend unterschiedlich viel Wert auf Qualität und Preis. Wenn man eine schöne Wohnung gefunden hat, dann aber wegen einer behämmerten Küche nochmal viel Stutz los wird, ist es doch eher ärgerlich.
November 27th, 2005 at 10:14
Also in meinem Fall (vielleicht, weil es ein Neubau war) konnte ich bei der Küche individuelle Wünsche einbringen (z.B. zusätzlich eine Mikrowelle einbauen lassen).
Auch bei den Farben, Kacheln, etc. konnte man im entsprechenden Geschäft seine Sonderwünsche einbringen.
Die Arbeitsplatte wurde übrigens sowieso individuell ausgesucht: Da gab es einen Termin beim Steinmetz (was sehr eindrücklich war) und man hat den Wunschgranit ausgesucht.
Sogar bei der Anordnung der Schränke konnte man kleinere Aenderungen einbringen. Natürlich ist die Grundaufteilung durch den Grundschnitt der Küche etwas festgelegt. Darüber muss sich auch ein Häuslebauer (in meinem Fall ist das übrigens nur eine Wohnung) Gedanken machen.
Natürlich kostet das ein paar Stutz mehr, aber wer seine Küche individuell zusammenstellt, investiert nach meiner Meinung den Betrag letztendlich auch (zumindest in Arbeitszeit).
In Deutschland hatte ich die folgende Situation: Die Küche bestand aus einem Bereich am Rande des Zimmer; dort ragten die entsprechenden Anschlüsse aus der Wand. Spüle war übrigens schon dabei (deswegen wurde die Wohnung dort bei der Ausschreibung als Luxuswohnung deklariert). Man hatte dann eben die Freiheit, noch Herd, Kühlschrank und weitere benötigte Küchenschränke dazu zu kaufen. Die Aufteilung war durch die Anschlüsse auch festgelegt.
Die von mir miterworbene Küche ist funktionell und modern. Das ist für mich zumindest das wichtigste. Arbeitsfläche ist auch genug vorhanden.
Im übrigen sollte man sich vor Augen halten, dass unsereiner heutzutage (oft schon berufsbedingt) viel häufiger zügelt und dann jedesmal seine Traumküche mitschleppen müsste, die beim Umzug erstens in der Qualität nicht besser wird und zweitens im neuen Domizil ohnehin nicht passt.
November 27th, 2005 at 12:17
Erwirtschaftete Gewinne durch Kauf/Verkauf von Immobilien kann deponiert werden wo man will auch auf so genannte Nummernkonten. Als Deutscher assoziiere ich mit „Nummernkonten“ ein stillen Ort für Einkünfte, die nicht versteuert werden sollen; für einen Ausländer der nicht in der Schweiz lebt sinnvoll, dennoch nicht für die, die hier in der Schweiz wohnen.
Unsere schweizer Steuerämter sind sehr genau und spühren jeden Gewinn auf, der mit Immobilien geschafft wird, allerdings mit einem Schmankerl. Der Schmankerl besteht darin, dass der Gewinn in eine neu zu erwerbende Immobilie gesteckt werden kann und erst beim Verkauf der neuen Immobilie versteuert werden muss.
November 27th, 2005 at 12:38
Hallo Karsten,
„Der Schmankerl besteht darin, dass der Gewinn in eine neu zu erwerbende Immobilie gesteckt werden kann und erst beim Verkauf der neuen Immobilie versteuert werden muss.“ … womit das Spielchen von vorn beginnt!
Gruss, Jens
Januar 29th, 2006 at 13:10
jop.. mer hend halt kei eigetum.. dfür banke u versicherige wie keis anders land
April 7th, 2006 at 13:21
Warum die Schuldzinsen von den Steuern abgezogen werden können? Damit es keine „Doppelversteuerung“ gibt. Den die Zinseinnahmen muss nähmlich die Bank oder das Kreditinstitut versteuern.
Juli 24th, 2006 at 15:03
Hi Georges. Sie möchten, dass alle gleich behandelt werden. Warum eigentlich? Ich dachte, der Sowjetkommunismus habe 1989 den Bankrott erklärt. Dann wäre es ja auch notwendig, dass die Mieter den Liegenschaftsaufwand und -unterhalt bestreiten.
Ich bin selbst Liegenschaftsbesitzer und vermiete Wohnungen. Sehen wir das doch mal glasklar: Alles geht doch immer mehr in Richtung Verstaatlichung des Privateigentums. Jene, welche kein Risiko eingehen wollen, keinen Finger krumm machen für die Modernisierung der Wohnung, sich keine Gedanken machen müssen über den Werterhalt (Denken Sie nur, eine Liegenschaft verfällt ohne dass immer wieder investiert wird!), nie gespart haben, um das Eigenkapital für den Erwerb zusammen zu bringen, und vieles mehr was mit dem Vermieten zusammenhängt. Die Antwort auf die Frage: Wem gehören die Eigenheime in der Schweiz? Dem Mieter und dem Staat! Die Wohnung dem Mieter, die Umgebung dem Staat (und dem VCS natürlich!), die Gebühren und die Rechnungen dem Eigentümer.
September 28th, 2007 at 23:08
also für mich sind das versteckte staatliche Subventionen an das Bankenwesen der Schweiz, ist ja auch dringen nötig wenn man bedenkt wie arm diese Institute sind
Dezember 9th, 2007 at 14:07
Die Versteuerung des Eigenmietwertes (gilt übrigens ein Leben lang, selbst in der Rente) und die Folge, dass ohne Schuldzinsenabzug Steuer anfällt und somit die Abbezahlung damit nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll ist, dient alleine den Banken und ist volkswirtschaftlicher Schwachsinn. Es gibt momentan Überlegungen, dies abzuschaffen (die Eigenmietwertversteuerung gab es übrigens auch in Deutschland mal). Aus persönlicher Erfahrung sind die Banken sogar bereit, Stockwerkseigentum weit über Wert zu finanzieren, zum Glück konnte ich durch einen von mir beauftragten Architekt noch vor grösserem Schaden bewahrt werden.
April 11th, 2008 at 16:24
Hausbesitzer versteuern immer den Eigenmietwert als Einkommen. Unabhängig davon können die Schuldzinsen abgezogen werden.